O MÉTODO CR URBAN
A análise que um controller faz antes de qualquer decisão.
Mais de 10 anos aplicando controladoria financeira em ambiente corporativo. Hoje, o mesmo rigor de retorno, risco e eficiência de capital, aplicado a cada imóvel antes de ele entrar no portfólio.
O QUE FALTA NA CONTA
O corretor mostra a valorização. Ninguém mostra o custo.
A maioria das recomendações imobiliárias para na porcentagem de valorização sobre o preço de tabela. Isso não é uma análise de investimento — é uma projeção incompleta. Um controller nunca aprovaria um investimento corporativo com essa profundidade de informação.
✕ ROI bruto, não líquido
Sem descontar corretagem, ITBI, IR, condomínio, vacância, mobília.
✕ Sem comparação real de retorno
Um número isolado, sem confrontar com o que o capital renderia parado no CDI.
✕ Sempre o cenário mais otimista
Nenhuma leitura de "e se demorar mais para vender" ou "e se a diária for menor".
✕ Estrutura de entrada ignorada
À vista, financiado ou fluxo com a construtora mudam o resultado e raramente entram na conta.
O QUE ENTRA EM TODA A ANÁLISE
Quatro pilares, sempre os mesmos
Não importa o imóvel ou o valor: toda análise da CR Urban passa pelos mesmos quatro filtros, na mesma ordem, sem exceção.
01
ROI líquido de todos os custos
Corretagem, ITBI, cartório, IR sobre ganho de capital, condomínio, IPTU, mobília, comissão de plataforma e vacância tudo descontado antes de chamar de retorno.
02
TIR / XIRR real
O retorno anualizado que considera o momento exato de cada entrada e saída de caixa, não uma média simplificada. Fluxo de pagamento parcelado, aportes e reforços entram na conta.
03
Custo de oportunidade real
Todo retorno é confrontado contra o CDI/Selic, o que o mesmo capital renderia livre de risco. Sem esse benchmark, "retorno" é só uma palavra.
04
Três cenários, não um
Conservador, base e otimista. Nunca um número-ponto. A decisão de investir precisa resistir ao cenário ruim, não só ao ideal.
A CONTA ABERTA
Da tabela do corretor ao número que sobra.
Este é um exemplo real, de um imóvel já analisado. Cada ativo tem sua própria conta — entrada, forma de pagamento e preço por m² mudam o resultado.
“Sem custo total, o ROI é só margem bruta travestida de oportunidade.”
CENÁRIO DE FLIP NA ENTREGA
DRE do ROI prometido
A valorização anunciada, sobre o preço de tabela.
DESCRIÇÃO
VALOR
1 Valor de mercado na entrega R$ 497.955,03
2 (-) Custo nominal / Preço de tabela R$ 360.836,98
3 Ganho bruto imobiliário R$ 137.118,05
4 ROI imobiliário / margem bruta 38%
5 (-) Correção CUB estimada R$ 36.439,64
6 (-) Decor / mobília / enxoval R$ 45.000,00
7 (-) ITBI / cartório / registro R$ 11.919,90
8 EBITDA / lucro operacional R$ 43.758,51
9 ROI / margem operacional 8,78%
10 (-) Custo de venda / corretagem R$ 29.877,30
11 (-) IR ganho de capital R$ 2.075,33
11 Lucro líquido imobiliário R$ 11.787,88
12 ROI líquido 2,59%
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