O QUE A CONTA REALMENTE ENTREGA
Não é sobre o imóvel ser bom ou ruim, é como você joga.
O QUE O CORRETOR MOSTRA
38%
O QUE O CICLO ENTREGA
9,4%
O QUE O FLIP ENTREGA
2,59%
A valorização bruta sobre o preço de tabela, sem um único custo descontado. Isso acaba maquiando ou gerando uma expectativa no investidor.
Vender na entrega requer o desconto de varios custos, CUB, corretagem, ITBI, IR. Sem a compra em um preço competitivo, dificilmente a conta se sustenta.
Compra por um preço/m2 baixo, renda de temporada e estabilização de ativo para diluição dos custos iniciais, entregam um rendimento líquido maior.
O MÉTODO
O ROI que o corretor te mostra está incompleto.
Quando o número impressiona, a conta precisa ser auditada. Abrimos o DRE do imóvel e mostramos o que os números de tabela escondem.
“Sem custo total, o ROI é só margem bruta travestida de oportunidade.”
CENÁRIO DE FLIP NA ENTREGA
DRE do ROI prometido
A valorização anunciada, sobre o preço de tabela.
DESCRIÇÃO
VALOR
1 Custo nominal / Preço de tabela R$ 360.836,98
2 Valor de mercado na entrega R$ 497.955,03
3 Lucro Bruto R$ 137.118,05
4 Valorização Anunciada 38%
5 (-) Correção CUB estimada R$ 36.460,00
6 (-) Decor / mobília / enxoval R$ 45.000,00
7 (-) ITBI / cartório / registro R$ 11.919,90
8 Custo Total de Aquisição R$ 454.216,88
9 Ganho sobre o capital investido R$ 43.738,15
10 ROI operacional (s/ capital investido) 9,63%
11 (-) Custo de venda / corretagem R$ 29.877,30
12 (-) IR ganho de capital R$ 2.079,12
13 Lucro líquido R$ 11.781,73
14 ROI líquido (s/ capital investido) 2,59%
Imóvel analisado - Outros ativos exigem análise própria, entrada, pagamento, preço/m² e projeções mudam a conta. Envie o seu imóvel e receba o DRE.
PORTFÓLIO
Cada imóvel, uma tese.
Não vendemos metros quadrados. Apresentamos posições cada uma com a sua leitura de valorização, liquidez e risco.
CURADORIA
Três filtros antes de
qualquer recomendação.
◆
01
VALORIZAÇÃO
A valorização real, descontada da inflação setorial e dos custos de entrada. Não a porcentagem do anuncio.
◆
02
LIQUIDEZ
Quanto tempo até virar dinheiro. Um ativo que não vende não é ativo é custo parado no balanço.
◆
03
LEITURA CRÍTICA
A conta auditada ponto a ponto, no padrão de um controller. Você decide com o número que sobra, não com o que seduz.